Młodzi Rolnicy na temat propozycji zmian w aktach regulujących gospodarkę gruntami rolnymi w Polsce

 

Związek Zawodowy Centrum Narodowe Młodych Rolników z zadowoleniem przyjmuje rozpoczęcie prac nad ustawami regulującymi obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce. Dotychczasowe instrumenty wynikające z ustawy w sposób niewystarczający zabezpieczały interesy rolników szczególnie nas młodych, a niektóre zapisy  ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie były realizowane. Doceniając rolę dzierżawców-gospodarstw wielkoobszarowych, jaką odegrały w przemianach ustrojowych wsi, wiedzieć trzeba, że wiele z nich powstawało dzięki panującym ówcześnie korzystnym dla nich relacjom, polegającym na nierównym stosowaniu prawa wobec wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Wiele z tych gospodarstw przejętych zostało przez kapitał zagraniczny kontynuujący 30-to letnie dzierżawy. 

 

> W zdecydowany sposób nie zgadzamy się na sprzedaż nieruchomości, w wyniku których gospodarstywo nabywcy przekroczy 500 ha. Oznaczać to będzie, że znaczna część dzierżawionych nieruchomości rolnych trafi do niewielkiej liczby gospodarstw. Za biurem rzecznika ANR podajemy że  obecnie w Zasobie znajduje się  2, 4 mln ha, z których 1,8 mln ha jest przedmiotem dzierżawy.  Spośród ok. 117 tys. trwających umów dzierżawy, umowy dotyczące nieruchomości powyżej 100 ha stanowią 2, 5% (ok. 3000 umów) i obejmują powierzchnię ok. 1, 2 mln ha. Ograniczenie sprzedaży do 300 ha w ramach tworzenia gospodarstw rodzinnych, jakże  słuszne, wydaje się jednak trudne do wdrożenia mając na względzie dalszą drogę legislacyjną projektu.

 

> W projekcie zabrakło rozwiązań ułatwiających start oraz powiększanie gospodarstw rodzinnych przez młodych rolników. Mamy na myśli nie tylko uprzywilejowanie w przetargach osób do 40-go roku życia posiadających kwalifikacje rolnicze, ale przede wszystkim stworzenie takiego systemu finansowania zakupu gruntów rolnych, który traktuje zakup nieruchomości, jako inwestycję dla następnych pokoleń. Pomoc państwa powinna być skierowana dla gospodarstw rodzinnych. Dobrym rozwiązaniem byłaby możliwość rozłożenia na raty spłaty ceny nieruchomości, na co najmniej 25 lat (kredyt hipoteczny). Takie rozwiązanie sprzyja młodym rolnikom rozpoczynającym działalność oraz szybszej sprzedaży nieruchomości z Zasobu również poprzez wzrost atrakcyjności zakupu nieruchomości w stosunku do dzierżawy, bezpieczeństwo finansowe czy możliwość zakupu nieruchomości wydzierżawionej, którą będzie można użytkować dopiero po wygaśnięciu dzierżawy. Pozwoli również na zastosowanie bardziej elastycznych zabezpieczeń z hipoteką na nieruchomości, jako zabezpieczenia podstawowego.

 

> Dobrą propozycją w projekcie jest zastosowanie 10% wpłaty i rozłożenie reszty ceny nieruchomości na raty. Wpłynie to pozytywnie na dostępność zakupu nieruchomości przez młodych rolników.  Pozytywnie postrzegamy proponowane zapisy w projekcie trzyletniego okresu zamieszkiwania na nieruchomości, jako warunku niezbędnego w kwalifikacji do przetargu ograniczonego.

 

> Nie zgadzamy się na tak daleko idące ograniczenia uprawnień Agencji do wykonywania pierwokupu oraz prawa nabycia. Oznacza to rezygnację z wpływania na kształtowanie ustroju rolnego na rynku wtórnym (obrót prywatny) do wysokości średniej krajowej. W wielu rejonach kraju przy braku ziemi z Zasobu pierwokup i odkup może sprzyjać powiększaniu gospodarstw. Jak wytłumaczyć rolnikowi gospodarującemu na areale średniej krajowej, że sąsiad kończący działalność sprzedał swoje nieruchomości o wielkości średniej krajowej oferentowi zewnętrznemu a państwo nie stworzyło mu możliwości powiększenia jego gospodarstwa? Zasadnym natomiast jest ustalenie minimalnej wielkości nieruchomości np. do 1ha.

 

> Pozytywnie opiniujemy zmiany będące doprecyzowaniem definicji rolnika oraz nadanie właściwego sensu definicji kwalifikacji rolniczych.

 

> Według naszych analiz instrument wypowiedzenia części umowy 30% dzierżawy zawartej na czas określonyny będzie nieskuteczny. Naszym zdaniem do wypowiedzenia nie może mieć również zastosowania art. 704 kodeksu cywilnego.  Gdyby przyjąć, że można wypowiedzieć umowę dzierżawy na czas określony to naszym zdaniem powinno wyłączyć się z umów dzierżawy grunty powyżej 500 ha.

 

> Proponujemy koncepcję polegającą na zastosowaniu mechanizmów dziś już używanych w stosunku do „słabych” dzierżawców tzn. sprzedaży nieruchomości w czasie trwania umowy dzierżawy, gdy dzierżawca nie chce lub nie może z powodu braku pieniędzy czy zdolności kredytowej, utraconej np. w związku z suszą, skorzystać z pierwszeństwa nabycia. Grunty będące przedmiotem dzierżawy, które nie mogą być sprzedane dzierżawcy w związku z przekroczeniem 500 ha powinny być sprzedane na powiększenie gospodarstw rodzinnych nawet w czasie trwania dzierżawy. Nowy właściciel wchodzi w prawa agencji, jako wydzierżawiającego czerpiąc korzyści z czynszu dzierżawnego do czasu wygaśnięcia umowy. Zaproponowany przez nas minimalny 25-cio letni okres spłaty ceny nieruchomości spowodowałby możliwość zafunkcjonowania tego mechanizmu.

Robert Stępień